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Il governo è già intervenuto in merito alla sospensione dei mutui, ma l’emergenza legata al Covid 19 sta avendo ripercussioni anche nel mondo degli affitti, in un momento di crisi di liquidità affrontare le spese è diventato problematico.

 

Il sole 24 ore ha analizzato i possibili scenari nel caso in cui il conduttore chiedesse una riduzione del canone di affitto, nel rispetto delle normative giuridiche.

 

L'art. 1464 cc prevede “l’impossibilità parziale sopravvenuta” che rende possibile la riduzione della prestazione (canone). Si dovrebbe, tuttavia, considerare la vicenda del Coronavirus come "prestazione di una parte (locatore) divenuta solo parzialmente impossibile". In ogni caso, però, la situazione non ha le caratteristiche della definitività.

Ai sensi dell'art. 1467 cc potrebbe anche essere considerata “l’eccessiva onerosità sopravvenuta”. Ma si potrebbe determinare solo la pretesa di risoluzione del contratto da parte del conduttore (evitando il preavviso di 6 mesi per gravi motivi), ammesso che il locatore non proponga di modificare equamente le condizioni del contratto. Tuttavia, anche in questo caso pesa la non definitività della situazione di crisi “che determina l'eccessiva onerosità ed il fatto che vi è il rischio di risoluzione del contratto e, pertanto, di cessazione dell'impresa”, come sottolinea il Sole 24 Ore.

L’impossibilità parziale di rendere la prestazione dovuta (canone) solo in parte è regolata ai sensi dell'art. 1258 cc. In questo caso il locatario si libera dall'obbligazione eseguendo la prestazione per la parte che è rimasta possibile. “Anche qui, tuttavia, deve considerarsi che l'impossibilità parziale, allo stato, non è definitiva. Superata l'emergenza, infatti, l'immobile sarà nuovamente e totalmente utilizzabile”, precisa l’analisi del Sole 24 Ore.

Mentre a seguito del provvedimento di chiusura delle attività commerciali di cui al Dpcm dell'11 marzo 2020, viene ammessa la disposizione relativa alla cosiddetta impossibilità temporanea di adempiere alla propria obbligazione di cui all'art. 1256 cc. La mancanza degli incassi, quindi, determina l'impossibilità di adempiere al canone stabilito da contratto per il periodo per dell'emergenza. Da chiarire se, dal momento in cui cessi l'impossibilità sia cessata, il conduttore sarà tenuto al pagamento dei canoni precedenti non corrisposti.

Concludendo, una riduzione del canone di locazione non è così automatica o scontata, non resta che chiedere al proprietario di rivedere temporaneamente l’importo con trattativa amichevole o convocare il proprietario in mediazione in caso di rifiuto. In casi estremi, non rimane che procedere in via giudiziaria sostenendo una delle ipotesi sopra elencate.